Tout le monde avait déjà écrit l’acte de décès du bureau parisien. Le télétravail, la crise immobilière, les plateaux vides le lundi matin : le scénario semblait écrit d’avance. Et pourtant, Gecina, première foncière de bureaux dans le Grand Paris et cotée au SBF 120, arrive avec un argument qui retourne le débat comme une crêpe.
La thèse défendue par Beñat Ortega, directeur général de Gecina, repose sur une enquête commandée à l’Ifop sur l’impact de l’intelligence artificielle sur l’immobilier de bureau. Le raisonnement est presque contre-intuitif : plus une entreprise adopte massivement l’IA, plus elle surperforme économiquement, et plus elle a besoin de recruter des talents humains pour piloter, superviser et déployer ces outils. Ce qui se traduit, mécaniquement, par une demande accrue de mètres carrés.
C’est séduisant. Mais il faut examiner l’argument avec un peu de recul. Gecina a commandé cette étude à l’Ifop, ce qui signifie que le commanditaire a un intérêt évident à ce que les conclusions aillent dans le bon sens. Ce n’est pas une raison de balayer les données, mais c’est une raison de les lire avec prudence. Un sondage sur l’IA et les bureaux commandé par la première foncière de bureaux du Grand Paris, c’est un peu comme demander à un fabricant de voitures si les gens aiment conduire.
« Plus les entreprises adoptent l’IA, plus elles surperforment, plus elles ont besoin de RH et donc de mètres carrés. »
Cela dit, l’argument n’est pas sans fondement empirique. On observe effectivement, dans plusieurs grandes métropoles mondiales, que les entreprises technologiques les plus avancées sur l’IA, notamment aux États-Unis, sont aussi celles qui louent les surfaces de bureaux les plus importantes. OpenAI, Anthropic, Google DeepMind : ces structures ont multiplié leurs embauches humaines en parallèle de leurs investissements en infrastructure IA. Le cerveau humain reste, pour l’instant, irremplaçable pour les fonctions de management, de vente, de coordination et de créativité stratégique.
Le vrai enjeu pour le marché parisien est ailleurs : la qualité des actifs. Les bureaux vides ne sont pas tous équivalents. Ce sont les surfaces obsolètes, mal desservies, énergivores, qui restent sur le carreau. Les immeubles neufs, bien connectés, avec des espaces collaboratifs pensés pour les équipes hybrides, trouvent preneurs. Gecina, avec un parc majoritairement positionné sur le Grand Paris, joue clairement dans la catégorie premium. Son plaidoyer pour le bureau n’est pas universel : c’est un plaidoyer pour le bon bureau.
La vraie question que cette étude soulève sans vraiment y répondre, c’est le calendrier. L’IA générative en est encore à ses premières années de déploiement massif dans les entreprises françaises. Les effets sur l’emploi et donc sur les surfaces de bureaux resteront difficiles à anticiper proprement avant 2028 ou 2030. Entre-temps, le marché devra digérer un stock considérable de mètres carrés secondaires que personne ne veut vraiment louer, quelle que soit la progression des modèles de langage.
Gecina fait un pari raisonnable sur le segment haut de gamme. Mais présenter l’IA comme le sauveur universel de l’immobilier tertiaire français, c’est peut-être aller un peu vite.
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